Sul cantiere di un condominio in una periferia di città si vedono ponteggi a metà e imprese che rallentano il lavoro: è il segno più visibile di una battuta d’arresto nel mercato delle ristrutturazioni. Il volume dei lavori legati ai bonus fiscali è sceso di oltre il 20% nei primi sette mesi dell’anno rispetto all’anno precedente, un dato che colpisce le imprese, i fornitori e le casse comunali. La Legge di Bilancio 2026 ha deciso di non applicare tagli automatici alle agevolazioni, ma le regole sono state rimodulate e suscitano domande tra i contribuenti e i professionisti. Questo articolo spiega, con esempi concreti, chi mantiene la detrazione piena, dove l’aliquota si riduce e quali limiti pratici occorre considerare.
Chi può ottenere il 50% e quando scatta il 36%
Per ottenere la detrazione al 50% serve che l’intervento riguardi un’immobile adibito a abitazione principale e che chi beneficia dell’agevolazione abbia un diritto reale sull’immobile. Ciò significa che i proprietari, i nudi proprietari, gli usufruttuari e i titolari del diritto di abitazione rientrano nella platea più favorevole. Lo raccontano i tecnici del settore: la combinazione di residenza effettiva e titolo di proprietà è la chiave che determina l’aliquota più alta.
Se i lavori sono effettuati sulla casa del coniuge proprietario, oppure da parenti conviventi entro il terzo grado o affini entro il secondo, l’agevolazione continua a essere prevista ma scende al 36%. Un dettaglio che molti sottovalutano è la differenza tra residenza anagrafica e uso effettivo: a volte la documentazione richiede chiarimenti che ritardano la pratica.
In pratica, la differenza tra il 50% e il 36% non è solo numerica: incide sulla convenienza dell’intervento e sulle scelte di chi finanzia i lavori. Contribuenti e professionisti devono verificare la titolarità dell’immobile e la documentazione per evitare sorprese in fase di dichiarazione dei redditi.
Casi speciali e limiti per immobili e lavori
Non tutti gli immobili e tutte le opere rientrano nel novero delle agevolazioni al 50%. Gli immobili non abitativi hanno accesso solo alla detrazione del 36%, e soltanto quando i lavori riguardano parti comuni di edifici con prevalenza di unità residenziali. Un fenomeno che in molti notano solo in città è la difficoltà di applicare le regole nei condomini misti, dove convivenze di destinazioni d’uso richiedono conteggi millesimali precisi.
Per interventi attraverso Sismabonus o Ecobonus la situazione cambia: in certi casi le agevolazioni permangono anche per lavori su parti interne, ma restano soggette all’aliquota del 36%. Un aspetto che sfugge a chi vive in città è che le pratiche tecniche e la documentazione energetica sono spesso il vero collo di bottiglia amministrativo.
Chi abita in una casa presa in affitto o in comodato può accedere al bonus, però serve l’autorizzazione formale del proprietario e l’aliquota applicabile è il 36%. Un dettaglio pratico: se i lavori sono iniziati prima del rogito, è possibile ottenere la detrazione se il preliminare è registrato e il venditore ha dato il consenso all’accesso; le spese devono essere sostenute dall’acquirente.
Mutui, redditi e affitti brevi: quello che cambia
Per chi finanzia gli interventi con un mutuo, c’è una garanzia di continuità: gli interessi sui mutui per ristrutturazione rimangono detraibili al 19%, con un limite massimo detraibile indicato nella normativa. Secondo quanto segnalano gli operatori del credito, per usufruire del beneficio il finanziamento deve essere contratto nei tempi previsti rispetto all’avvio dei lavori e l’immobile deve diventare abitazione principale nei termini stabiliti.
Un altro elemento da considerare è il meccanismo di riduzione delle agevolazioni per i redditi più alti: le detrazioni per ristrutturazioni e quelle legate ai mutui si riducono progressivamente per chi supera una certa soglia di imponibile, fino a essere azzerate oltre i livelli stabiliti dalla legge. Un fenomeno che colpisce in particolare professionisti e famiglie con redditi elevati.
Sul fronte degli affitti brevi la Legge di Bilancio ha messo sul tavolo varia ipotesi di modifica della cedolare secca, con possibili aumenti dell’aliquota fino a determinate soglie di immobili gestiti. La cedolare resta facoltativa: il contribuente può optare per la tassazione Irpef tradizionale, e in alcuni casi questa scelta può risultare più vantaggiosa. Un aspetto che sfugge spesso ai piccoli proprietari è l’impatto sui prezzi di mercato: nelle città molto turistiche un aumento della tassazione può essere trasferito sugli affitti, mentre in aree meno richieste potrebbe favorire il passaggio a contratti a lungo termine o aumentare il rischio di lavoro in nero.
Resta chiaro che le scelte fiscali e amministrative pesano sulle decisioni quotidiane di chi ristruttura e di chi affitta: famiglie, imprese edili e proprietari stanno già adattando i piani di lavoro e investimento alla nuova fisionomia delle agevolazioni.